A inclusão das cotas condominiais vincendas no processo de execução
Juana Giacobbo de Souza. Advogada, pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Uniritter e membro do conselho do grupo de estudos da Agadie/RS.

O novo Código de Processo Civil ("NCPC"), em vigor desde 18 de março de 2016, trouxe consigo importantes mudanças e inovações em temas que eram objeto de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais, dentre elas, aquela concernente à busca da satisfação pelos condomínios do crédito oriundo das cotas condominiais.

Norteado sob o crivo da celeridade e do Princípio da Economia Processual, a nova sistemática consagrou como título executivo extrajudicial o crédito decorrente das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício[i]. Até este momento, o crédito condominial vinha usualmente sendo buscado por meio do procedimento sumário, previsto no artigo 275, II, 'b', do Código de Processo Civil de 1973 ("CPC/73"), que inseriu expressamente a cobrança de cotas condominiais por meio da Lei nº 9.245, de 26/12/1995. Cumpre ressaltar que o NCPC não previu a obrigatoriedade da utilização da via executiva para o detentor do crédito condominial que preencha os requisitos de título executivo extrajudicial. Havendo dúvida a respeito da exigibilidade, da liquidez ou da certeza do título, o credor pode optar pelo processo de conhecimento[ii].

Com a inclusão do crédito condominial no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o que é possível vislumbrar do artigo 784, inciso X, do NCPC/2015[iii], os síndicos esperam maior celeridade na satisfação do crédito. Isso se deve pela desnecessidade do condomínio propor ação de conhecimento previamente à constituição do seu crédito. Possivelmente essa inovação legal acelerará o trâmite da cobrança[iv] e beneficiará o condomínio como um todo, uma vez que os condôminos que estão em dia com suas obrigações não mais serão excessivamente onerados pelo longo tempo de duração de um processo de conhecimento para cobrir a dívida de um condômino devedor.

De outro lado, uma questão que vem intrigando os operadores do direito e está sendo cada vez mais objeto de apreciação pelos Tribunais, em todo o país, gira em torno da possibilidade de inclusão das cotas condominiais vincendas no processo de execução. Tratando-se o crédito referente às contribuições condominiais uma obrigação de trato sucessivo[v], o primeiro argumento que nos faz crer pela possibilidade de a execução abranger as parcelas vincendas está na leitura do artigo 323 do NCPC, correspondente ao artigo 290 do CPC/73, que conta com a seguinte redação:

"Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las".

A partir da leitura do mencionado dispositivo, nota-se que ele é claro ao revelar qual o termo final das prestações: até a data do efetivo pagamento. No entanto, muitos se questionam sobre a aplicabilidade do referido artigo de lei na execução de títulos executivos extrajudiciais. Ocorre que, ao nosso sentir, essa controvérsia pode ser facilmente solvida pela combinação dos artigos 318, parágrafo único, e 771, parágrafo único, ambos do NCPC. Ditos dispositivos legais autorizam a aplicação subsidiária do procedimento comum, previsto para as ações de conhecimento, ao processo de execução. Ou seja, o próprio sistema processual parece legitimar a aplicação do preceito previsto no artigo 323 do NCPC nas ações de execução, deixando evidente, portanto, a possibilidade de inclusão das cotas vincendas no pedido formulado pelo credor quando se tratar de cobrança de obrigação em prestações sucessivas.

Antes mesmo da ampliação do rol dos títulos executivos ocorrida com o advento da nova sistemática processual, o Tribunal de Justiça de São Paulo já vinha admitindo em diversos julgados a aplicação do art. 290 do CPC/73 nas execuções que envolviam obrigações de trato sucessivo, como naquelas fundadas em contrato de prestação de serviços por preço acertado em prestações periódicas[vi] e nas execuções amparadas em contrato de locação[vii]. Já no Tribunal de Justiça do RS, foram proferidas algumas decisões favoráveis em processos de execução de título extrajudicial, não de cotas condominiais, mas em execuções tendo por escopo diferentes obrigações de trato sucessivo[viii].

Destarte, recentes julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo[ix], proferidos já sob a ótica do NCPC, demonstram a manutenção do entendimento em relação à inclusão das parcelas vincendas na execução de cotas condominiais. Essas decisões foram fundamentadas com base nos artigos 323, 771, parágrafo único, e 786, todos do NCPC, bem como pela busca da efetividade da prestação jurisdicional e pelo Princípio da Economia Processual.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.390.324/DF[x], também já se manifestou favorável à inserção na execução de título extrajudicial de parcelas vencidas no curso do processo, aplicando ao procedimento executivo a lição do artigo 290 do CPC/73 (atual artigo 323 do NCPC), ao apreciar caso envolvendo contrato de locação. Importante destacar que, posteriormente, dita decisão foi referendada pela Min. MARIA ISABEL GALLOTTI no julgamento do AgREsp 454.786/DF, DJe 10/04/2015, tendo a magistrada asseverado o seguinte: "a jurisprudência desta Corte orienta que podem ser incluídos os débitos locatícios vencidos no decorrer da execução, por aplicação subsidiária do art. 290 do CPC".

Da análise dos fundamentos dos julgados proferidos pela Corte superior e também pelo TJSP, colhe-se a consagração dos princípios da celeridade e economia processual, a fim de justificar a aplicabilidade do dispositivo que impõe a inclusão das prestações que se vencerem no curso do processo executivo, sendo eles fortes fundamentos a embasar essa orientação pelos nossos tribunais. Ditos fundamentos devem ser aliados ao princípio da efetividade do processo - considerado pelo professor DIDIER como um direito fundamental à tutela executiva[xi].

Segundo MARCELO LIMA GUERRA[xii], o direito fundamental à tutela executiva significa que (i) a interpretação das normas que regulamentam a tutela executiva tem de ser feita no sentido de extrair a maior efetividade possível; (ii) o juiz tem o poder-dever de deixar de aplicar uma norma que imponha uma restrição a um meio executivo, sempre que essa restrição não se justificar à luz da proporcionalidade, como forma de proteção a outro direito fundamental; (iii) o juiz tem o poder-dever de adotar os meios executivos que se revelem necessários à prestação integral de tutela executiva. Por sua vez, o princípio da efetividade, que como visto está inserido no âmbito do direito fundamental à tutela executiva, é extraído do princípio constitucional da duração razoável do processo, que passou a ser previsto expressamente pelo novo Código de Processo Civil em seu art. 4º[xiii]. Isso demonstra nitidamente o compromisso do novo sistema processual com os princípios constitucionais.

De fato, a nova legislação processual foi elaborada a partir do conceito de que o processo deve ser pensado a partir da Constituição Federal. Inclusive, o Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ALEXANDRE CAMARA[xiv], ao discorrer em seu livro sobre o sistema instituído pelo NCPC, reconhece a existência de um modelo constitucional de direito processual civil estabelecido a partir dos princípios constitucionais que estabelecem o modo como o processo civil deve se desenvolver.

Nesse sentido, com supedâneo nos princípios da celeridade e da economia processual (fortes argumentos a suportar a inclusão das parcelas vincendas na ação de execução) a doutrinadora TERESA ARRUDA ALVIM[xv], ao interpretar o texto do artigo 323, exalta que a finalidade da mencionada regra processual é evitar a propagação de demandas que tenham por escopo a mesma obrigação. De fato, a intenção do legislador ao considerar o crédito condominial como título executivo extrajudicial valoriza a celeridade, a economia, a eficiência e a efetividade do processo, que busca uma prestação jurisdicional célere, adequada e eficaz. Com efeito, não parece crível que a parte credora seja obrigada a ingressar com nova ação judicial para demandar parcelas vincendas após o ajuizamento de uma demanda executiva, envolvendo as mesmas partes, objetos da mesma natureza jurídica e em busca de uma mesma satisfação jurisdicional. Isto vai de encontro ao espírito da lei e à intenção do legislador em possibilitar a adoção do procedimento executivo para a busca do crédito condominial, além de afrontar diretamente aos princípios norteadores da nova legislação processual, como o da celeridade e da economia processual.

Outro princípio fundamental previsto no novo código, em seu artigo 8º[xvi], e que também legitima a inclusão de parcelas vincendas no curso da execução é o princípio da eficiência. Para ALEXANDRE CÂMARA[xvii], esse preceito é tradicionalmente conhecido como princípio da economia processual, e sua incidência no sistema processual decorre do artigo 37 da Constituição Federal. Esse princípio deve ser entendido como a razão entre o resultado do processo e os meios empregados para sua obtenção: quanto menos onerosos os meios empregados para a produção do resultado, mais eficiente terá sido o processo[xviii].

Sem dúvidas, o novo texto priorizou e valorizou a rapidez no trâmite dos processos judiciais. E essa novidade substancial da inclusão do crédito originário das despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais deve ser lida e interpretada de acordo com as premissas que nortearam a elaboração do novo código, eminentemente constitucionalistas.

Outros fatores que nos levam a crer que é possível a inclusão do crédito vincendo no curso do processo executivo e que afastam eventuais debates sobre a descaracterização do título executivo vêm da análise dos requisitos estabelecidos no artigo 783 do NCPC: "A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível". TERESA ARRUDA ALVIM[xix] esclarece que o título não é, a rigor, certo líquido e exigível, e sim, um documento que identifica uma obrigação com estes atributos. A doutrinadora ainda evidencia o significado desses requisitos: "Liquidez: é a dispensa de elemento extrínseco para que se possa aferir seu valor. Certeza: quando sua existência é indiscutível. Exigibilidade: inexistência de termo ou condição".

Uma vez que as obrigações originadas de despesa condominial apresentam natureza diferida e provenham da mesma relação jurídica obrigacional que justifica o exercício do direito de ação, é certo que, quando do ajuizamento da ação de execução, é plenamente possível incluir parcelas que se venceram ao longo da demanda.

A despeito da existência de alguns entendimentos fundados na ausência do requisito da exigibilidade das parcelas vincendas quando do ajuizamento da ação, é certo que as prestações vincendas somente serão acrescidas à demanda executiva na medida em que forem devidas, com a apresentação do documento que embase a cobrança, pois somente assim se tornam exigíveis. Enquanto não vencidas, as prestações ficam de fora do objeto litigioso da execução. Com isso, não há desatendimento aos requisitos que embasam o título, uma vez que, nos dizeres de LEONARDO GRECO, referido por DIDIER[xx], "não há qualquer exceção à regra de que a prestação exequenda há de ser exigível".

No que concerne à liquidez e à certeza, em recentíssimo julgado (09/02/2017), a 23ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo sustenta que este requisito restará comprovado mediante a apresentação de simples documentação pelo condomínio, caso for pertinente:

"(...) a liquidez restará comprovada mediante apresentação de simples documentação pelo CONDOMÍNIO, se assim se fizer pertinente. O mesmo se diga com relação à certeza da existência da obrigação. (...) para que seja considerado título executivo extrajudicial, basta que haja comprovação documental do crédito aprovado em assembleia, e respectiva cópia da convenção. Daí é que não vislumbramos qualquer impedimento para a inserção das prestações vincendas no curso da execução, uma vez que, em caso de discordância da parte adversa, bastará a apresentação do documento que embase a cobrança, capaz de apresentar per se a certeza e liquidez (...)"[xxi].

Com relação ao posicionamento de parte da doutrina que defende a oportunidade do oferecimento de novo prazo para defesa, através de embargos, a cada juntada de novo documento comprobatório de prestação vencida, vê-se que este posicionamento caminha em sentido contrário aos preceitos que permitiram que a cota condominial tivesse sido incluída no rol dos títulos executivos extrajudiciais. Tal procedimento não asseguraria o bom seguimento da marcha processual e acabaria por tumultuar a demanda e afrontar a duração razoável do processo, desencorajando o uso do novel instituto por parte dos profissionais do direito e gestores condominiais e estimulando a propositura de ações de cobrança ordinária.

Sendo certo que as cotas condominiais albergam prestações de trato sucessivo, a inclusão de prestações que se vencerem o longo da execução não maculará a certeza, a exigibilidade, ou tampouco a liquidez do título. Isso porque, assim como ocorre nas execuções que têm por objeto parcelas de aluguéis, inexistiriam dúvidas acerca do valor das prestações inadimplidas, devidamente conhecidos pelo devedor, pois constantes da previsão orçamentária da qual fora dado conhecimento através da ata de assembleia condominial devidamente carreada com a inicial executiva.

Tratando-se, entretanto, de prestações com vencimento além da anualidade orçamentária, na qual englobada as parcelas denominadas na exordial, bastará ao credor juntar documento comprobatório da aprovação da nova previsão orçamentária quando do seu vencimento. Do inadimplemento daquelas, é comprovado que a dívida continuou sendo conhecida pelo condômino devedor, pois estas estão ligadas a outras prestações já vencidas e, portanto, exigíveis, e afastaria qualquer alegação de falta de liquidez do título.

Consideramos que a inclusão de cotas vincendas mostra-se viável na ação de execução e sua aplicação reduziria a quantidade de demandas ao evitar o ajuizamento de sucessivas execuções baseadas em um mesmo título executivo, para perseguir prestações futuras que se vencessem ao longo do processo de execução. Esse entendimento encontra-se em consonância com os princípios da celeridade e da economia processual e fará com que o NCPC alcance a almejada efetividade do processo, com a devida prestação jurisdicional em tempo razoável, respeitando a sua ótica constitucionalista.

De todo modo, por ser recente a inovação na lei processual que inseriu o crédito referente às contribuições condominiais dentre os títulos executivos extrajudiciais, a questão está longe de estar pacificada e merecerá, ainda, muito debate até que seja alcançado o melhor entendimento jurisprudencial que norteará demandas deste estilo.

Notas de rodapé:

[i] Conforme redação do inciso X do art. 784 do CPC/2015: "previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

[ii] Art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.

[iii] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

[iv] Código de Processo Civil comentado/Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. 2ª ed. em e-book - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016.

[v] Nesse sentido "Na obrigação de trato sucessivo, sucedem-se as prestações decorrentes de uma mesma obrigação (causa). Já nas obrigações sucessivas, há múltiplas causas que dão origem a múltiplas - e sucessivas - obrigações". (AMARAL, Guilherme Rizzo. Comentários às alterações do novo CPC. (Livro eletrônico). 1ª ed. São Paulo. Revista dos Tribunais, 2015.

[vi] Agravo de Instrumento nº 2004178-07.2013.8.26.0000, 25ª Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator Desembargador Edgard Rosa, 24.10.2013.

[vii] Apelação nº 0145638-80.2008.8.26.0100, 34ª Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relatora Desembargadora Cristina Zucchi, 05.11.2012.

Agravo de Instrumento nº 0061369-20.2008.8.26.0000, 26ª Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator Desembargador Vianna Cotrim, 28.01.2009.

[viii] AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. CONSÓRCIO DE BEM IMÓVEL. CONTRATO DE TRATO SUCESSIVO. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. É cabível a inclusão das parcelas vincendas, no decorrer do trâmite processual, em ação de execução de título embasado em contrato de trato sucessivo. Inteligência dos art. 290 c/c 598 do CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70066420803, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 08/09/2015)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CONSÓRCIO DE BEM IMÓVEL. COBRANÇA DE PRESTAÇÕES QUE VENCERAM APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS E SUCESSIVAS. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ART. 290 DO CPC. AGRAVO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70057908113, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Katia Elenise Oliveira da Silva, Julgado em 16/04/2014)

[ix] "Execução de título extrajudicial - Condomínio - Pretensão de execução também das parcelas vincendas - Possibilidade(...)". (Agravo de Instrumento nº 2001381-19.2017.8.26.0000, Rel. Silvia Rocha; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Data do j. 08/02/2017; Data de registro: 10/02/2017); "Débito condominial. Ação de execução. Considerando que as despesas condominiais constituem obrigações em prestações periódicas, não há óbice para a inclusão ao valor do débito exequendo das quantias relativas às cotas vencidas e inadimplidas no curso da ação, até a data do efetivo pagamento. Exegese dos arts. 323 e 771, parágrafo único, do CPC/2015 (...)" (Agravo de Instrumento nº 2253119-96.2016.8.26.0000, Rel. Gomes Varjão; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; j. 10/02/2017; Data de registro: 10/02/2017)

[x] REsp 1390324/DF, Rel. Min. João Otávio De Noronha, 3ª Turma, j. 02/09/2014, DJe 09/09/2014.

[xi] DIDIER Jr., Fredie. Curso de Direito Processual Civil - execução. 5ª ed. Salvador: Podium, 2013. vol. 5. p. 47.

[xii] DIDIER Jr., Fredie. Curso de Direito Processual Civil - execução. 5ª ed. Salvador: Podium, 2013. vol. 5. p. 48.

[xiii] Art. 4º As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa.

[xiv] CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. Introdução, p. 19-20.

[xv] Breves Comentários ao novo Código de Processo Civil/coordenadores Teresa Arruda Alvim Wambier...(at al). - 2ª ed. rev. e atual. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016. p. 872.

[xvi] Art. 8º Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência.

[xvii] CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. Introdução, p. 20.

[xviii] CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. Introdução. P. 20.

[xix] Breves Comentários ao novo Código de Processo Civil/coordenadores Teresa Arruda Alvim Wambier...(at al). - 2ª ed. rev. e atual. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016. p. 1881.

[xx] GRECO, Leonardo. O processo de execução. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, v. 1, p. 355-356, citado por DIDIER Jr., Fredie. Curso de Direito Processual Civil - execução. 5ª ed. Salvador: Podium, 2013. vol. 5. p.71.

[xxi] 25ª Câmara de dir. privado do TJSP. Agravo de Instrumento nº 2245778-19.2016.8.26.0000, Relator: Hogo Crepaldi, julgado em 09/02/2017.