Alteração da Forma de Rateio das Despesas Condominiais
Parecer

ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DA CONVENÇÃO 

Condomínio Residencial xxxxxxxx

O critério estabelecido na minuta de convenção datada de 21.12.1999 é híbrido: rateio por unidades das despesas ordinárias e rateio por fração ideal das despesas extraordinárias.

Para alterar esta forma de rateio, é necessário 2/3 da totalidade dos condôminos e ainda 2/3 dos votos, pois de acordo com o art.20º da referida minuta, o cômputo de votos é por unidade - art. 1.351 do CCB, alínea 'a'. Contudo na nova minuta datada de 02.01.2004, não fica claro tal critério, conforme art.31: ".. e cada economia representa um voto conforme fração ideal", seguida dos itens 1º a 3º, em que prevêem percentuais "+ 1 das frações ideais dos presentes na reunião" ou "+1 das frações ideais das unidades autônomas do Condomínio).

O ponto nodal da questão está no fato de que a maioria absoluta dos condôminos concorda e confirma a forma de rateio por unidades, consoante se vê na ata de assembléia realizada em 06.04.1999, contando, inclusive com a concordância de condôminos de frações ideais menores (vide identificação das unidades autônomas do Condomínio consulente conforme tabela abaixo), tais como as casas 02 e 03. No restante, todos votantes são de frações ideais medianas (casas 01, 07 a 09, 13 e 21) e superiores (04 a 06 e 14 a 16, 18 e 19).

Na minuta de convenção datada de 02.01.2004, consta a forma de rateio justamente contrária à minuta anterior: rateio por fração ideal das despesas ordinárias (art.32, caput) e rateio por unidades para as extraordinárias. Contudo, na ata de assembléia do dia 25.05.2004, houve a deliberação de alterar o art.32 para novamente inverter a forma de rateio, para a estabelecida na minuta antiga: por unidades para as despesas ordinárias e por fração ideal para as despesas extraordinárias.

Havendo a deliberação por maioria de tais critérios, diante das votações dos dias 06.04.1999 e 25.05.2004, não há qualquer possibilidade de alteração da forma de rateio por suprimento judicial, não podendo o juiz passar por cima da vontade manifestada pelos condôminos. Note-se, contudo, que não constou na ata qual foi o resultado da votação para a deliberação, o que deve constar, conforme art.30 da antiga minuta de convenção vigorante.

Salientamos que, conforme consta na antiga minuta de convenção, o fundo de reserva deverá ser rateado de acordo com as frações ideais, posto que tal é o critério convencionado para rateio das despesas extraordinárias, como obras etc, e é justamente esta a finalidade de constituição do fundo. Esta interpretação lógica decorre dos art.s 10 c/c 11, §§ 1o e 2o da Convenção.

A única forma de alteração é um trabalho de convencimento, necessitando, como dito 2/3 das unidades para alteração da forma de rateio, portanto, de 14,6 unidades. Como só há 14 unidades pequenas e médias, eventualmente, esta diferença de 0,6 poderia, daí, ser suprida judicialmente, pelo evidente bom-senso da Justiça. Mas do contrário, a imposição judicial é inviável.

Porto Alegre, 17 de agosto de 2004

José Euclésio dos Santos 

OAB/RS 11.888