Aquisição de imóvel em Condomínio Fechado
 Cuidados essenciais na escolha e na compra 

No começo, é tudo festa e empolgação. O forte e eficiente marketing de venda de lotes e casas em condomínios fechados no Litoral e na Serra faz com que o comprador esqueça de pedir ou de buscar informações que podem fazer muita diferença depois, sobretudo, no custo de aquisição do imóvel.

No afã de oferecer atrativos e exclusividades, os projetos inovam e acabam tangenciando o limite das restrições administrativas, sobretudo, as AMBIENTAIS.

"E eu com isso?! Comprei e a empresa empreendedora que se vire!" Não é bem assim.

O Direito Ambiental e os Tribunais que o interpretam e aplicam têm imputado responsabilidade ao adquirente!

Em recentíssimo julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a 4ª Câmara Cível considerou que a obrigação de reparação dos danos ambientais é propter rem. Em outras palavras, seja quem for o titular, é dele a obrigação reparatória, mesmo que  não tenha dado início à degradação ou não seja responsável direto.

O caso objeto deste julgamento foi o recurso de agravo de instrumento nº 70073110827 (Nº CNJ: 0075197-58.2017.8.21.7000). Em que pese estar em fase preliminar (ainda pendente de julgamento de mérito da ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público em face do Condomínio Horizontal de Lotes Enseada Lagos de Xangri-lá), não podemos negar que grassam ações imputando a responsabilidade social pela preservação ambiental e, quiçá, recomposição ou compensação dos danos consumados.

No caso deste Condomínio Enseada, a alegação é de que as coordenadas de localização do empreendimento constantes das Licenças Prévias e de Instalação estavam totalmente incorretas e, portanto, estaria inserido em área diversa daquela descrita no documento licenciatório. Diante da impossibilidade de retorno ao status quo ante, a solução seria o ressarcimento monetário em R$ 25.294.214,88, a ser revertido em favor do Fundo Estadual do Meio Ambiente. A decisão, por ora, resolveu incluir o Condomínio Enseada no polo passivo da ação e pende de recurso para Tribunais Superiores.

Esta conta, obviamente, pesa no bolso do adquirente, ainda que em proporção à sua unidade. São estes problemas que se pode advertir ou ter como parâmetro no momento de aquisição.

Em outro caso em trâmite na Justiça Federal de Santa Catarina ( Processo nº 5003593-61.2015.4.04.7200), o Ministério Público Federal (MPF) ajuizou ação civil pública contra a empreendedora Inpar, o Município de Florianópolis e a FATMA. Apesar de  o MP não ter incluído os Condomínios no polo passivo, a empresa empreendedora pediu a citação de todos os adquirentes, o que foi deferido. Logo, estes sofrerão os efeitos, caso procedente a ação. Os pedidos do MPF são, sucintamente, de:

(a) demolição de edificação ilegal sobre a área de restinga, bem como sobre os terrenos de marinha e as margens do corpo lagunar;

(b) a recuperação ambiental integral da área, na forma de Projeto específico e com monitoramento ambiental e relatórios semestrais;

(c) o restabelecimento de livre acesso aos bens às áreas públicas, com a retirada de muros, cercas, placas, etc.

(d) cancelamento dos alvarás de construção e/ou funcionamento deferidos em desacordo com a legislação ambiental federal e  cancelamento ou nulidade da licença ambiental.

Portanto, toda cautela deve ser aplicada para o sonho não virar pesadelo. Por mais que o adquirente não seja condenado a indenizar, por si ou por meio do Condomínio, terá de se defender em juízo.


Para tanto, imperiosa uma investigação administrativa e judicial, a fim de verificar se há algum inquérito ou processo em andamento que possa levar à responsabilização do condômino, na qualidade de integrante do Condomínio Fechado.

É um dos aspectos que o meio jurídico costuma chamar de Due Dilligence, ou seja, um serviço jurídico de investigação das condições e probabilidades do negócio.

A par de tais informações, o adquirente terá maior poder de escolha e, optando pela aquisição, inserir cláusulas e garantias para o caso de sofrer os efeitos da ação judicial.