AIRBNB em Condomínio Residencial

 As limitações estabelecidas por condomínios edilícios e de lotes às locações de imóveis por diárias, contratadas por meio de plataformas digitais. Primeiramente, será necessário definir a espécie de contrato que pautam tais serviços, tanto de disponibilização de imóveis inteiros como de cômodos: se hospedagem ou se locação, e, nesse caso, qual sua subespécie. Em seguida, far-se-á a análise das obrigações dos sujeitos quanto ao uso do imóvel no condomínio. Por fim, importante a confrontação dos direitos do proprietário ou locador, enquanto faculdades inerentes ao domínio, e tais obrigações dos usuários do imóvel, aferindo a legalidade de eventuais limitações. Para tanto, serão utilizados os conceitos doutrinários, a experiência alienígena e far-se-á menção a alguns julgados exsurgentes sobre a matéria.

A vida em condomínio edilício ou de lotes é uma realidade crescente. Aumentaram as necessidades por infraestrutura básica e a verticalização da moradia foi uma das soluções para o alto preço do terreno, para a grande escala de urbanização necessária e a facilitação da mobilidade, dentre outros aspectos.

Essa comunhão de espaço e usos impõe a criação de direitos e deveres mínimos, a fim de que seus co-titulares convivam harmoniosamente. Alguns desses direitos e deveres são estabelecidos por lei e outros, por convenção e regimento interno.

Contudo, no afã de zelar pela segurança, manter a harmonia, garantir direitos e o cumprimento dos deveres, muitos condomínios desejam proibir as cessões onerosas realizadas por meio de plataforma de aplicativos, sendo a mais conhecida a plataforma chamada Airbnb, a exemplo de casos no estrangeiro.

Diversos infortúnios têm sido narrados na comunidade jurídica e já há ações judiciais, tutelando restrições a acomodações realizadas por aplicativos. Esta situação exige uma análise pormenorizada, a fim de se compreender os objetivos, a i/legalidade e as consequências de tais restrições, que são diariamente questionadas em imobiliárias, escritórios de advocacia e sindicatos.

Iniciou-se a era da economia de compartilhamento por APPs: mas... e como ficam os condomínios? Possuem estrutura adequada para este serviço disponibilizado por um condômino? Podem instituir restrições? Dois recentes julgados de 2021 do STJ abordaram a questão jurídica. Mas cada condomínio tem sua realidade e regulamentação. Assim, há diversos aspectos pontuais que devem ser analisados de acordo com a situação individual de cada condomínio para verificar o preenchimento das formalidades e redação apropriada. 

Assista a palestra ministrada pela sócia Ceres Linck dos Santos, no painel composto com o Dr. Jorge Cesa Ferreira da Silva, no evento promovido pela OAB/RS e AGADIE/RS de celebração do mês do advogado, que contou com mais de 200 participantes. https://www.youtube.com/watch?v=BKakYV23rvo&t=2594s