Uma convenção de condomínio bem redigida

08/07/2020

A convenção de condomínio é o parâmetro de regulamentação da vida de um condomínio.

Sua finalidade é:

a) descrever fisicamente o condomínio,

b) especificar o que constitui áreas e bens comuns x áreas privadas

c) descrever as eventuais instalações de serviços públicos, em especial nos condomínios de lotes,

d) regulamentar o uso das áreas e coisas comuns,

e) prever a forma de administração do condomínio, remunerações ou isenções,

f) regular o funcionamento das assembleias gerais,

g) regulamentar a limpeza, conservação e vigilância,

h) traçar normas para o rateio das despesas e cobranças de encargos,

i) indicar a composição de um ou mais fundos de reserva,

j) determinar quoruns para os maios variados tipos de votação,

k) prever procedimentos em assembleias virtuais, 

l) etc.

Para isso, é essencial o levantamento de informações do jurídico com os condôminos. P.ex., haverá dever de guarda na vigilância? Dependendo da resposta, pode haver responsabilização no caso de eventual avaria ou roubo ocorrido em área comum. Ainda que não conste expressamente, determinadas atitudes do condomínio podem ser interpretadas como obrigação positiva. 

Assembleias virtuais: Este é o grande "pulo do gato". Uma assembleia sem garantir o mínimo dos direitos do Código Civil ou mesmo da Constituição Federal pode levar à sua anulação. 

Por isso, uma cláusula deve ser muito bem redigida.

São muitos os detalhes a serem colocados no papel. A convenção é a lei desta pequena coletividade. Muito se vê compilações puras e simples: "CRTL C + CRTL V". E depois é uma maratona para conseguir alterar. Per-se, nisto, a oportunidade de prever muitas normas que podem inibir comportamentos ou mesmo solucioná-los depois de surgidos.

Por isso, bons assessores fazem um "questionário" de situações para analisar a pertinência de cada regra condominial. A convenção deve ser personalizada não apenas de acordo com a estrutura do prédio, mas, também, de acordo com o perfil dos condôminos.