Prorrogação da locação não é causa de extinção da fiança, quando o contrato prevê a responsabilidade do fiador até desocupação

Em 2007, atuamos em um caso emblemático. E a situação repete-se. 

O locador executava uma dívida de alugueis de mais de R$100mil. O fiador interpôs embargos, sustentando que não podia ser responsabilizado como fiador pela PRORROGAÇÃO do contrato de locação sem a sua anuência e requereu que a penhora efetivada sobre seu bem de família fosse tornada sem efeito. 

Os embargos foram rejeitados em sentença da juíza Rosane Bordasch, da 2ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre.

O fiador interpôs apelação, que foi improvida pela 16ª Câmara Cível do TJRS, em acórdão lavrado pelo desembargador Claudir Fidelis Faccenda, da 16ª Câmara Cível. A síntese do julgado foi a de que "o apelante é responsável por todas as obrigações advindas do contrato de locação que assinou como garantidor até a efetiva entrega das chaves".

O fiador interpôs Recurso Especial. 

O relator da ação, ministro Nilson Naves, rejeitou a alegação de impenhorabilidade do bem de família, mas aplicou a Súmula nº 214 para considerar a fiança extinta. 

Felizmente, os demais ministros conseguiram identificar que prorrogação não se confunde com aditamento. 

O ministro Paulo Gallotti disse "como não se trata de aditamento, mas de prorrogação contratual, é inaplicável o enunciado da referida súmula". 

Gallotti também admitiu que o entendimento predominante no STJ era realmente que o contrato de fiança, por ser interpretado restritivamente, não vinculando o fiador à prorrogação do pacto de locação sem sua expressa anuência, ainda que houvesse cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. 

Contudo, sustentou o ministro em seu voto, a 3ª Seção assentou entendimento segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal e tácita do contrato locativo, concluindo que "continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuírem expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época em firmaram o acordo". 

No caso em questão, o TJRS deixou certo existir razão para afastar a alegada falta de anuência do fiador; até porque, na hipótese dos autos, "o fiador é o próprio representante da pessoa jurídica locatária, não podendo alegar desconhecimento da dívida". 

O TJRS tem aplicado o entendimento acima:

Não comprovado o pedido de exoneração da fiança e havendo cláusula de prorrogação da garantia no caso de alterações contratuais e de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, resta mantida a obrigação solidiária de pagamento até a entrega das chaves do imóvel.(APC Nº 50012214420198210021, 16ª CC do TJRS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em: 31-10-2024)

Oportuno acrescentar que se o fiador firmou o contrato como devedor principal, solidário ao locatário, o locador pode escolher entre ajuizar a ação contra todos os devedores, ou somente em relação a um deles. 

Mais: A ação de exoneração de fiança promovida após a desocupação do bem e do ingresso da cobrança ou execuçãi pelo locador, não tem o condão de exonerar o fiador da responsabilidade pelos débitos anteriores. Ou seja, eventual exoneração só produz efeito liberatório para os atos posteriores à decisão, respondendo pelos aluguéis vencidos e não pagos até a data em que ficar desobrigado.
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Súmula nº 214 do STJ
214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.